La vente ou l’achat d’un camping implique la nécessité d’estimer le plus précisément possible sa valeur. Pour cela, il est d’usage de retenir différents critères et de recourir à différentes méthodes.
Estimation camping : les différents critères de valorisation
Pour estimer la valeur d’un camping, plusieurs critères principaux doivent être pris en compte :
- L’emplacement géographique : on tiendra compte de la fréquentation actuelle de la zone et des opportunités touristiques, de l’accessibilité du camping, sa distance de la plage ou d’un site touristique prisé ;
- L'existence d'un label touristique ou d'un parc naturel : il participe à la popularité des lieux et assure un trafic touristique. Exemples de labels : Classement à l'UNESCO, Plus beaux Villages de France, Parc Naturel National ou Régional;
- La qualité des aménagements et des services : ici, on s’intéressera par exemple à la surface moyenne des parcelles proposées, au pourcentage de parcelles viabilisées, au différents services proposés par le camping et sa sensibilité à l’écologie ;
- L’environnement commercial, qui comprend le taux d’occupation, l’évolution des performances du camping, les différents moyens de commercialisation ;
- Le potentiel de développement, en étudiant les possibilités d’agrandissement ou de redistribution des parcelles pour une meilleure optimisation ;
- Le respect des normes correspondant au classement du camping.
Au-delà de ces critères, il existe plusieurs méthodes pour parvenir à déterminer la valeur d’un camping. On parle alors de méthodes de valorisation.
Trois méthodes d'estimation et de valorisation d’un camping
La valorisation implique d’estimer le plus fidèlement possible la valeur des éléments corporels (terrains, matériels, aménagements et constructions) et incorporels (fonds de commerce).
Des coefficients multiplicateurs sont ensuite appliqués à ces valeurs pour une meilleure estimation de la valeur de l'établissement HPA qui vous intéresse. Ces coefficients sont variables et représentent le potentiel de croissance du camping.
Les trois méthodes de valorisation les plus fiables et les plus utilisées sont :
- La valorisation patrimoniale ;
- La méthode du chiffre d’affaires ;
- La méthode de la rentabilité.
Il est conseillé de les combiner afin de s’appuyer sur un maximum d’indicateurs et de pouvoir les comparer afin d’avoir une idée la plus juste possible du prix. L'estimation d'un camping doit être précise et objective pour assurer la rentabilité de votre projet.
La valorisation patrimoniale
La valorisation patrimoniale prend en compte la valeur du terrain, des constructions et aménagements, du matériel et du fonds de commerce.
Rappelons que le fonds de commerce comprend :
- Le droit au bail,
- Le panier de la clientèle,
- L’achalandage,
- Les licences,
- Les concessions et droits d’exploitation,
- Les matériels (à l’exception des stocks).
Son estimation est difficile et sa valorisation se fait généralement selon deux méthodes :
- La méthode dite des « usages professionnels », qui applique un coefficient multiplicateur aux chiffres d’affaires des trois dernières années (après avoir ventilé chacune de ses activités).
- L’évaluation par l’excédent brut d’exploitation (EBE) des trois dernières années, pouvant être valorisé en étant multiplié par quatre ou cinq.
La méthode du chiffre d’affaires
Afin d’avoir une idée rapide de la valeur d’un camping, celle-ci répond la plupart du temps à la formule suivante :
Chiffre d’affaires moyen « hébergement » des trois dernières années multiplié par 5 + valeur des mobile-homes et chalets.
La méthode de la rentabilité
La dernière méthode de valorisation est la méthode de la rentabilité. Afin d’avoir une approche plus précise qu’en tenant simplement compte du chiffre d’affaires, la méthode de la rentabilité combine :
- La valorisation du fonds de commerce (4 à 5 fois l’EBE retraité des loyers de crédits baux et du loyer du terrain) ;
- La valorisation foncière (8 à 12 fois la valeur locative).
Les lectures pour aller plus loin
Vous voulez en apprendre plus sur l'estimation de la valeur d'un établissement d'hôtellerie de plein air qui vous intéresse ? Nous vous vous invitons à consulter l'article suivant : « 5 méthodes pour déterminer la valeur de son camping », Olivier Gautron, Hors-série de l’OT/Transmettre son camping, BDO, 2009.
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