Oui, un camping peut être rentable : la marge nette moyenne se situe entre 8 % et 20 % du chiffre d'affaires selon la taille et le classement de l'établissement, avec une part d'EBE dans le CA proche de 38 % au niveau national. Mais cette rentabilité varie fortement selon l'emplacement, le taux d'occupation et la structure des charges du camping visé.
Une rentabilité réelle, mais très inégale selon les campings
L'hôtellerie de plein air affiche un taux de marge moyen d'environ 50 %, contre 21 % pour l'hôtellerie traditionnelle, ce qui en fait un secteur structurellement plus rentable qu'il n'y paraît. Selon les données sectorielles les plus récentes, la part de l'excédent brut d'exploitation (EBE) dans le chiffre d'affaires des campings français se situe autour de 38 %.
Mais cette moyenne masque de fortes disparités. Un petit camping familial de 50 à 100 emplacements, avec un CA de 100 000 € à 300 000 €, dégage en général une marge nette de 5 % à 15 %. Un établissement moyen (100 à 300 emplacements) vise plutôt 10 % à 20 %, tandis qu'un grand camping ou un établissement premium 4-5 étoiles peut dépasser 25 % de marge nette. Autrement dit, la rentabilité d'un camping dépend moins du secteur dans l'absolu que du positionnement, de la gestion et de la localisation de l'établissement concerné.
Mobil-home, camping entier ou SCPI : quel type d'investissement choisir ?
La rentabilité ne se juge pas de la même façon selon la formule d'investissement retenue :
Investir dans un mobil-home locatif au sein d'un camping existant : ticket d'entrée accessible (à partir de 20 000 € environ), rendement de 10 % à 12 %, pour des revenus annuels de 4 000 € à 12 000 € selon l'emplacement et le taux d'occupation. Formule la plus répandue chez les particuliers, avec une gestion souvent déléguée à l'exploitant du camping.
Acheter un camping entier : investissement plus lourd (apport personnel de 25 % à 60 % du prix de cession), mais rentabilité potentiellement la plus élevée en exploitation directe, avec une vraie marge de manœuvre sur le développement (montée en gamme, diversification des revenus annexes).
Passer par une SCPI ou un fonds spécialisé en HPA : rendement plus modeste (autour de 5 % en 2024), mais placement passif, sans contrainte de gestion opérationnelle.
Sur le plan fiscal, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet d'amortir le bien et de réduire l'imposition sur les revenus locatifs, ce qui améliore sensiblement la rentabilité nette d'un investissement en mobil-home ou en hébergement locatif au sein d'un camping.
Quels indicateurs regarder pour juger de la rentabilité d'un camping ?
Avant d'acheter un camping, plusieurs indicateurs permettent d'objectiver sa rentabilité réelle, au-delà du chiffre d'affaires affiché par le vendeur :
Le RevPAR (revenu par emplacement disponible), qui combine taux d'occupation et tarif moyen et permet de comparer deux établissements de tailles différentes.
Le taux d'occupation annuel, dont l'objectif se situe entre 35 % et 45 % pour un camping 3-4 étoiles, avec de fortes variations saisonnières (50 à 65 % en haute saison, 15 à 25 % en basse saison).
L'EBE retraité, qui corrige les charges propres au mode de gestion du vendeur (rémunération, charges exceptionnelles) pour refléter la rentabilité réelle pour un futur exploitant.
Le ratio charges fixes / CA, idéalement inférieur à 30 % pour conserver une marge de manœuvre financière.
La part des revenus annexes (restauration, location de vélos, boutique), qui représente en moyenne 10 % à 30 % du CA total et tire la marge globale vers le haut.
Combien de temps pour rentabiliser l'achat d'un camping ?
Le retour sur investissement dépend largement du mode d'exploitation choisi. Un emplacement nu génère en général 1 500 € à 6 000 € de revenu annuel, contre un rendement de 10 % à 12 % pour un mobil-home locatif, soit 4 000 € à 12 000 € de revenus par an et par unité. L'exploitation directe d'un camping haut de gamme offre les meilleurs rendements potentiels, mais suppose un engagement opérationnel important et un apport personnel représentant en général 25 % à 60 % du prix de cession.
Sur le plan de la valorisation à l'achat, un camping se négocie le plus souvent entre 4 et 5 fois l'EBE retraité pour un établissement standard, et jusqu'à 6 à 12 fois pour un établissement haut de gamme bien positionné. Cette méthode se combine généralement avec une valorisation foncière (8 à 12 fois la valeur locative du terrain) pour affiner le prix de cession.
Quels facteurs font varier la rentabilité d'un camping ?
L'emplacement : proximité du littoral, de la montagne ou de sites touristiques, accessibilité, environnement naturel.
Le classement : les campings 4 et 5 étoiles concentrent la majorité des nuitées et soutiennent mieux leurs tarifs que les établissements non classés.
Le taux de locatif : un parc de mobil-homes ou d'hébergements insolites génère davantage de valeur ajoutée qu'un simple emplacement nu.
La saisonnalité : un camping ouvert à l'année lisse mieux ses revenus et absorbe plus facilement ses charges fixes qu'un établissement saisonnier.
La maîtrise des charges : masse salariale saisonnière, énergie, eau, entretien des infrastructures (piscines notamment) pèsent lourd sur la marge si elles sont mal anticipées.
Quels sont les risques qui peuvent dégrader la rentabilité ?
Le principal piège pour un repreneur consiste à se focaliser sur le chiffre d'affaires affiché plutôt que sur la rentabilité réelle : un camping à 350 000 € de CA n'est pas nécessairement plus rentable qu'un établissement à 180 000 €, tout dépend de sa structure de charges. Le niveau d'endettement mérite une attention particulière, car le remboursement d'emprunt peut absorber une part importante de la trésorerie même lorsque l'exploitation est proche de l'équilibre comptable.
D'autres facteurs de risque doivent être intégrés à l'analyse : l'exposition aux aléas climatiques (sécheresse, inondations), l'intensité capitalistique d'une montée en gamme (60 000 € à 80 000 € par emplacement pour rénover ou créer des hébergements haut de gamme), et le cadre réglementaire, notamment la loi Zéro Artificialisation Nette (ZAN) qui limite désormais fortement la création de nouveaux terrains.
Comment vérifier la rentabilité avant d'acheter un camping ?
Une étude de faisabilité s'impose avant tout engagement. Elle ne se limite pas à examiner les chiffres passés du vendeur : elle doit évaluer si le projet reste viable et finançable compte tenu du profil du repreneur et de ses axes de développement envisagés. Croiser plusieurs méthodes de valorisation (patrimoniale, par les usages professionnels, par l'EBE) permet d'obtenir une estimation de prix la plus juste possible, et d'éviter d'acheter un camping dont le prix de cession dépasse ce que justifient réellement ses indicateurs de rentabilité.
Rentabilité comparée selon le type d'investissement
Type d'investissement
Ticket d'entrée
Rendement indicatif
Niveau de gestion
Mobil-home locatif
À partir de 20 000 €
10 % à 12 %
Faible à déléguée
Camping entier (exploitation directe)
800 000 € à 2,5 M€ (taille moyenne)
5 % à 25 % de marge nette selon la taille et le classement
